España, sábado 21 de Octubre de 2017
Gabinete Jurídico Suárez-Valdés- Derecho Militar, de la Policia y de la Guardia Civil

Noticias de Derecho Militar

Iniciativa de Suárez-Valdés para iniciar la reclamación de los gastos de las hipotecas.

Por sentencia número 705/2015, de fecha 23-12-2015, del pleno, de la Sala de lo Civil, del Tribunal Supremo, evacuada en el recurso de casación 2658/2013, se declara la nulidad de las cláusulas que imputan los gastos de las hipotecas a los clientes. En dicha sentencia se establece que:

El art. 89.3 TRLGCU califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto "La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables" (numero 2º), como "La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario" (numero 3º). El propio artículo, atribuye la consideración de abusivas, cuando se trate de compraventa de viviendas (y la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición, por lo que la utilización por la Audiencia de este precepto es acertada), a la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (art. 89.3.3º letra a) y la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (art. 89.3.3º letra c).

2.- ? en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC). ... Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).

En la sentencia 550/2000, de 1 de junio, esta Sala estableció que la repercusión al comprador/consumidor de los gastos de constitución de la hipoteca era una cláusula abusiva y, por tanto, nula. Y si bien en este caso la condición general discutida no está destinada a su inclusión en contratos seriados de compraventa, sino de préstamo con garantía hipotecaria, la doctrina expuesta es perfectamente trasladable al caso.

3.- En lo que respecta a los tributos que gravan el préstamo hipotecario, nuevamente no se hace distinción alguna. El art. 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere (letra a); y en la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto (letra c), aclarando que, en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario ( letra d). ... Pero el art. 27.1 de la misma norma sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados los documentos notariales, indicando el art. 28 que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

De tal manera que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho.

Esto implicaría que, según esa sentencia, se podría reclamar a las entidades bancarias la devolución de los gastos, indebidamente cargados en nuestras cuentas en concepto de gastos de constitución de hipoteca y de impuesto de AJD derivados de las mismas, resultando unas cuantías promedio, que oscilarían entre los 3.000 y los 6.000 ?, en función de las cuantías de las mismas.

Son miles los afiliados y simpatizantes de nuestro despacho que nos han trasladado su interés en reclamar los gastos e impuestos derivados de sus hipotecas. Es por ello por lo que Gabinete Jurídico Suárez Valdés, pese a tratarse de una causa civil, ajena por tanto a las coberturas que ofrece a sus clientes en sus cuotas de asesoría jurídico-profesional, propone a sus mas de 5.000 militares y Guardias Civiles afiliados, el desarrollo de una acción conjunta tendente a la reclamación de la devolución de estos conceptos y al reintegro de las cuantías indebidamente cobradas.

La operativa comenzaría remitiendo a su entidad bancaria la carta que puede descargarse en el apartado de descargas de esta web (se trata de un modelo que debe ser rellenado con los datos que en el mismo se solicitan), por correo certificado o entrega en mano en la sucursal habitual (nos deben devolver un ejemplar sellado). En esta carta deberemos hacer constar nuestros datos, los datos del crédito hipotecario y de la escritura donde se ha formalizado.

Entendemos que con las sentencias recientemente recaídas, las entidades deberían reaccionar de inmediato.

Si en el plazo de 15 días no tenemos noticias del banco deberemos contactar por esta vía con el Gabinete para que les podamos presupuestar la acción judicial.

 

Dto. de Comunicación de Gabinete Jurídico Suárez-Valdés

 

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